中古物件を購入する際のポイント
中古物件を購入する際には、主に建物の状態や権利関係について細かく目を向けておく必要があります。
購入前には必ず構図を確認しておきましょう。
以下では、最初に意識すべきポイントを紹介します。
再建築不可物件
「再建築不可物件」とは、現行の法律である「接道義務」を満たしていないために、一度取り壊すと建て直しができなくなってしまう物件のことです。
軽微なリフォームであれば認められるものの、大規模な改修や増築はできないため、「安く短期間で住みたい」といった特別な理由がない限りは避けることがおすすめです。
耐震性・耐震基準
耐震性については、建築確認取得日が昭和56年（1981）6月以降かどうかが一つの目安となります。
なぜなら、この日を基準に旧耐震基準から新耐震基準への切り替えが行われているためです。
具体的な耐震性を確認するには別途調査が必要ですが、まずは不動産情報の築年数からおおまかな基準を見分けることができます。
過去の修繕履歴
中古住宅では、同じ築年数でもメンテナンス状況によって状態が異なります。
過去の修繕履歴を確認することで、現在の状態を推測できます。
気になる物件が見つかった場合は、早い段階で修繕履歴を確認しておきましょう。
管理体制・修繕積立金の積み立て状況（マンションの場合）
マンションの場合、共用部分の管理状況も重要です。
建物全体の管理体制や修繕積立金の積み立て状況は、資料を確認することで事前にチェックできます。
購入前に管理体制や修繕積立金の状況を確認し、将来的な維持費用や管理の順守状況を把握しておくことが重要です。
中古住宅を内覧する際の注意点
中古住宅を内覧する際には、物件ごとに状態が異なることに注意が必要です。
内覧は購入の成功に大きく関わる重要な機会です。
内覧時には以下の注意点に意識を向けるようにしましょう。
内装・室内設備の劣化度合い
内装や室内設備の劣化状態を見極めるためには、次の項目を具体的に確認しておく必要があります。
1. 壁や床の傷やひび割れ：壁や床にある傷やひび割れが目立つ場合、その劣化度合いを評価することができます。
たとえば、壁に大きな傷がある場合、修繕が必要な可能性が高いです。
2. 塗装の剥がれや変色：壁や天井の塗装が剥がれていたり、変色していたりすると、劣化が進んでいる可能性があります。
劣化が進んだ塗装は見栄えが悪く、修繕が必要です。
3. フローリングやカーペットの状態：床にフローリングやカーペットが敷かれている場合、その状態をチェックします。
フローリングの傷や変色、カーペットの汚れやへたり具合が、劣化の程度を示す指標となります。
4. 窓やドアの動作のしやすさ：窓やドアの開閉やロックの動作がスムーズでない場合、劣化が進んでいる可能性があります。
窓やドアの劣化は、気密性やセキュリティにも影響を与えるため、修理や交換の必要性があります。
5. 照明器具やスイッチの故障：照明器具やスイッチが正常に機能しているかを確認します。
電球の切れやスイッチの入りづらさ、点灯時の明るさなどが、内装の劣化度合いを示す指標です。
これらのポイントをチェックすることで、内装や室内設備の劣化度合いを正確に把握することができます。
劣化が進んでいる箇所は、早急な修繕や交換が必要な場合もありますので、定期的な点検やメンテナンスが重要です。