新築住宅の契約不適合責任とは
新築の自宅で不具合が生じた場合、その対処方法は何でしょうか？今回は、契約不適合責任という制度について詳しく説明します。
もし新築住宅に問題があると感じた場合、契約不適合責任を主張することができます。
ただし、この責任には期限が存在するので注意が必要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、商品や建物が、契約の内容に照らして種類・品質・数量などで適合せず、問題がある状態を指します。
不動産の場合、物理的な問題だけでなく法的な要件を満たしていなかった場合も契約不適合とみなされ、売主に対して修繕や損害賠償の請求を行うことができます。
重要な場合には契約解除も可能です。
法的な契約不適合とは、例えば「購入した土地が都市計画道路予定に指定されていた」といったケースが該当します。
契約不適合責任とは
新築住宅で「雨漏りが発生した」「床が傾いていた」といった、契約内容と異なる契約不適合が生じた場合、民法では「住宅用の土地建物の売買契約を締結した際、契約の目的である土地や建物が契約に合致しない場合、買主は売主に対して『目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引き渡しによる履行の遂行』を請求することができる」と定められています。
なお、ここでいう「履行の遂行」とは、法的に有効でなかった行為を後から正当化することを指し、損害賠償請求などが含まれます。
契約不適合責任の負担
契約不適合責任は、売主が負うものです。
ただし、売主が会社か個人かによって、法律上の責任が異なります。
売主が宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を最低でも引き渡しから2年以上負わなければいけない」と定められています。
したがって、2年以下の契約は無効です。
ただし、新築住宅の場合には、2年以上では発見できない契約不適合が存在することもあります。
参考ページ：契約 不適合 責任 通知 期間とその範囲は？瑕疵担保と何が違うか解説
住宅の品質に対する保証制度について
日本では、新築住宅の取得契約には「10年間瑕疵担保責任を負う」という規定が設けられています。
この瑕疵担保責任とは、契約不適合責任とも呼ばれ、新築住宅が取得後10年以内に問題が発生した場合、売主がその責任を負うことを意味します。
もし売主が法人である場合、ほとんどの場合、売主は瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、国土交通大臣が指定した保険会社が提供する「新築住宅の保険」であり、もし引き渡し後10年以内に契約不適合が発見された場合、修繕を行った事業者に保険金が支払われる制度です。
一方、売主が個人である場合でも、民法によって買主が契約不適合を発見した時点から1年間以内に契約不適合責任を負うことが定められています。
ただし、一般的には、引き渡しから一定期間（例えば3か月）の特約が付けられることが一般的です。
つまり、買主は住宅を引き渡されて一定期間内であれば、問題が発生した場合でも売主が責任を負います。
これらの制度は、新築住宅の購入時に買主の安心を守るために設けられています。
契約不適合が発生した場合でも、売主が適切に対応することが求められ、問題を解決するための負担を最小限にすることが目的とされています。